わが家は東京都世田谷区で、間取り2DKの賃貸住宅で暮らしています。妻と小学2年生の息子、そして僕との3人で。
子どもが成長し手狭になってきたので、妻とは「もう一部屋欲しいね」とよく話しています。2年ほど前から、賃貸物件を探したり、内見に行ったり。ただ……
たった一部屋追加で欲しいだけなのに、なぜか家賃が2倍になる！
プラス5万円以内が希望なんだけど、それだと今と同じくらいの広さの部屋しか借りられない。つまり、家賃相場が上がっているのです。
私ごとですが、先日、不動産業界で有名な専門家お二人を取材する機会に恵まれました。マンショントレンド評論家の日下部理絵さんと、不動産プロデュース業を展開する牧野知弘さんのお2人です。
そのお二方からお話しを伺い、わかったのは「家は、買うのも、借りるのも、相場が大きく影響する」ということ。つまり……
八百屋さんで野菜を買ったら、家で料理をしますよね。野菜は、自分で食べるために買います。
でもマンションや戸建てなどの住宅は違います。自分達が暮らすための実需と、お金を儲けるための投資が混在しているのです。特に都心部では投資・転売・節税目的の購入者がとても多い。牧野知弘さんは「東京は金融マネーで遊ばれ、マンション価格が高騰している」とおっしゃっていました。
買いどき・借りどきはいつなのか!? 2022年夏以降に注目
都心、特に東京の不動産マーケットには国内外から金融マネーが大量に流れ込んでいます。実際に住まない人たちが、お金儲けのために不動産にお金を投じているのです。
いわゆる転売ヤー。
注目のゲームソフト、限定のファッションアイテム、人気イベントのチケットだったり、身近なところでも転売目的で買い占める人がいますよね。住宅は桁違いに高額ですが、そんな不動産マーケットにも、かなりの数の転売ヤーがいるということです。
投資家に住宅を買い占められると、買うのも、借りるのも、高くなるのは当然です。
牧野知弘さんは、「彼らの投資の判断はものすごく速いので、引くとなると一斉に引いてしまう」とおっしゃっていました。
つまり……
「今は高騰しているけど、いつか暴落する可能性がある」ということです。
日本の人口が増え続けて、経済も右肩上がりであれば、住むための実需がたっぷりとあるので住宅価格は安定的に推移するでしょう。でも今の日本は、そんな状況では無いですよね。超好立地以外での安定は、まず考えられません。
日下部理絵さんと牧野知弘さんのお2人を取材させてもらったのは、2021年12月です。ロシアがウクライナに軍事侵攻する前です。その時期において、「今の円安は悪い円安。これから物価が上がる」というお話しが出てきました。
今まさに、日本は凄まじい物価高で連日ニュースを賑わせています。まさにお二人の会話通りになって驚いています。
また、2022年夏に行われる「参議院議員選挙の後には大増税が来る」ともおっしゃっていました。その頃に、不動産マーケットの場面が変わるのではないか、ということです。
日下部理絵さん・牧野知弘さん対談記事を読めば、不動産マーケットが近況がわかる！
日下部理絵さんと牧野知弘さんの取材は、対談形式でダイヤモンド社が運営するウェブメディア「ダイヤモンドオンライン」に掲載されています。
家を買いたい・借りたいと思っている方は、ぜひご覧ください。
どの地域で、どんな家を、買ったり・借りたりしたら良いのかについて、ヒントが得られるでしょう！
以下、各記事のご紹介です（全7話）。
一体誰が買っているの!? 首都圏の新築マンション価格が高すぎる！
■ダイヤモンドオンライン
一体誰が買っているの!? 首都圏の新築マンション価格が高すぎる！
概要
- 1年を通じて勤務した給与所得者の平均給与は433万円（国税庁 令和3年統計より）
- 東京23区の新築マンションの平均価格は8,000万円超
- 平均給与者には買えない！ 手が届かない！
しかし、タワマンなどの高級住宅は即完売。今、東京都内の新築マンションを購入しているのは、以下4タイプがある。
【1】国内外の投資家
転売目的で購入。転売業者がまとめ買いをし、数年後に転売している。値上がりを期待して投資家が奪い合い。
【2】地方の富裕層
地方の富裕層が東京にプロパティー（資産）を持ちたいという需要。
【3】高齢者の節税対策
タワマン節税とも呼ばれ、相続対策として都心部のタワーマンションなどを購入。資産を現金のまま子どもに相続するよりも、相続税が抑えられる。ここはかなりメジャーな顧客層となっている。
【4】超パワーカップル
実際に住むために購入するのが夫婦共働き世帯。ただし実需で購入できるのは、夫婦共に上場企業に勤めるような超パワーカップル（世帯年収1,500万円以上）。
平均給与433万円の人が、絶対に買ってはいけないマンションとは？
■ダイヤモンドオンライン
平均給与433万円の人が、絶対に買ってはいけないマンションとは？
概要
- 東京は金融マネーで遊ばれ、マンション価格が高騰
- 建築費も高騰している
- 平均給与層の方が「ここで買わなきゃいけない」「何とかなるんじゃない？」はダメ！ ローンが払えなくなり、遅延、破綻が待っている……。
表参道・築40年のフルリノベーション極小マンションと葛飾区の築浅タワーマンション、買うならどっち？
■ダイヤモンドオンライン
表参道・築40年のフルリノベーション極小マンションと葛飾区の築浅タワーマンション、買うならどっち？
概要
- マンション購入は「投資家目線」と「日々の生活や住みごごち目線」がある
- 不動産投資家は、3〜5年でエグジット（売却）している。つまりその期間で根上がるするかどうかを見ている。
- 分譲マンション居住者の62.8％が永住志向（調査：国土交通省）
- でも、マンションは永住しない方が良い
- ライフプランに合わせて、賃貸を含めて、どんどん使い分けていく。2拠点生活をする。そんな人が増えている
- 空家が全国におよそ850万戸もあり、複数の住戸を渡り歩くの考え方もある
定年後に東京・八王子の賃貸戸建てで大成功！ 不動産ビジネスの新潮流とは？
■ダイヤモンドオンライン
定年後に東京・八王子の賃貸戸建てで大成功！ 不動産ビジネスの新潮流とは？
概要
- 定年退職者が、八王子の中古戸建を数戸を綺麗にし「賃貸戸建」にしたら大ヒット！
- 郊外の自然好きの方に気に入ってもらえている
- かつては、30〜40代でローンを組み、マンションや戸建を買って終の住処（ついのすみか）にするのが主流だった
- 今後、永住思考から住まいをどんどん変えていく時代へ
中古マンションは争奪戦！ 失敗しない賢い買い方・売り方とは
■ダイヤモンドオンライン
中古マンションは争奪戦！ 失敗しない賢い買い方・売り方とは
概要
- 投資・転売・節税目的でマンション価格が上がり続けている
- バブルなような状態は、まもなく弾ける可能性
- 中古マンションは、出たら即効で売れてしまう（マーケットがヒートアップし「買いたい症候群」になっている）
- 逆にいうと、今は売り時
相続難民、親のタワマンを相続した子どもが破産する時代がやってくる!?
■ダイヤモンドオンライン
相続難民、親のタワマンを相続した子どもが破産する時代がやってくる!?
概要
- タワマン節税、相続税対策にマンション購入は現状優れている
- ご高齢者層が亡くなり、まもなく大量相続時代に入る
- 資産価値が下がり、目論見が外れる相続人が続出する
- 驚くほどリーズナブルに、家を借りたり・買ったりできる時代が目の前にきている
急増する築40～50年の築古マンション、ババ物件にダマされないための要注意点！
■ダイヤモンドオンライン
急増する築40～50年の築古マンション、ババ物件にダマされないための要注意点！
概要
- 相続物件は築40〜50年の築古が多い
- 中古マンションは管理状況・管理会社をしっかりとみる
- リノベーションマンションは騙されやすいので、中古物件を見る目を養おう
- 新築より中古の方がますます多くなる
マンションの価格や賃貸住宅の家賃、ずっと上がり続けるわけではない
ダイヤモンドオンラインの記事の紹介は、以上です。
ここ十数年、首都圏の不動産価格は上がり続けてきました。そうした現状を目の当たりにすると「ずっと上がる続けるのでは無いか？」「今買わないともっと高くなののでは無いか？」と思いがちです。
不動産マーケットには、投資マネーがじゃぶじゃぶ溢れているといいます。
鷹の目を持った投資のプロ達が参戦する市場に置いて、素人の「今買わないと損をする」の判断が的確であるはずがありません。蓄えがたっぷりあり余剰金で買えるなら良いですが、生活費ギリギリの長期ローンはかなり慎重になるべきでしょう。
余談ですが、僕は希望条件にかなう賃貸物件が出たら、スマホにプッシュ通知されるよう設定しています。2年ほど前から。
僕たちは家族は東京都世田谷区と目黒区の区界で暮らしているのですが、ここ最近、少々家賃相場が下がってきているように感じます。以前だと25〜30万円ほどの家賃だった3LDKの物件が、20〜25万円ほどでも出回ってきました。10万円台後半の2LDKも見かけます。また、値頃感がある賃貸戸建もチラホラ出てきました。
たまたまかも知れませんが、引き続き注視していきたいと思います。
もっと詳しく勉強したい方は、日下部理絵さん・牧野知弘さんの本もご覧ください。
日下部 理絵・著「マイホームは価値ある中古マンションを買いなさい！」
牧野 知弘・著「ここまで変わる！ 家の買い方 街の選び方」
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